Blog

Želite iznajmljivati apartman, kuću za odmor ili vilu turistima u Mostaru, Neumu, Čitluku, Čapljini, Konjicu, Jablanici, Stocu ili drugom dijelu Hercegovačko-neretvanskog kantona? Prije nego što objekt oglasite na Booking.com-u, Airbnb-u ili drugoj platformi, potrebno je urediti registraciju i ispuniti propisane uslove za pružanje ugostiteljskih usluga.

Postupak nije isti za svakoga. Ključno je prvo utvrditi na koji način želite poslovati, koja je stvarna vrsta objekta i koliki je njegov kapacitet.

Važno je znati i da naziv „vila“ koji se koristi u oglasu sam po sebi ne određuje pravni status objekta. Propisi određuju koja je vrsta ugostiteljskog objekta odgovarajuća prema njegovim karakteristikama i načinu pružanja usluga.

U nastavku donosimo praktičan vodič kroz najvažnije korake.

1. Prvo odlučite kako ćete poslovati

Prvo pitanje nije „koliko zvjezdica želim?“, nego u kojem obliku ću pružati usluge smještaja?

U osnovi postoje dvije različite situacije. Prva je pružanje ugostiteljskih usluga u domaćinstvu. Ovaj oblik namijenjen je fizičkim osobama koje, pod propisanim uslovima, iznajmljuju sobe, apartmane ili kuće za odmor.

Druga mogućnost je poslovanje putem pravnog lica ili samostalnog ugostitelja.

Ova razlika je važna jer se na domaćinstvo primjenjuju posebna pravila i ograničenja, dok se kod poslovanja kroz pravno lice ili samostalnog ugostitelja kapacitet i uslovi određuju prema konkretnoj vrsti i kategoriji ugostiteljskog objekta.

Može li zaposlena osoba iznajmljivati apartman?

Može, ako ispunjava zakonom propisane uslove. Pružanje usluga u domaćinstvu može biti i dopunsko zanimanje za osobu koja već ima zasnovan radni odnos.

To znači da činjenica da je osoba zaposlena sama po sebi ne znači da ne može legalno pružati usluge turističkog smještaja.

2. Koliko smještaja možete imati kao iznajmljivač u domaćinstvu?

Kod pružanja ugostiteljskih usluga u domaćinstvu propisano je ograničenje kapaciteta.

U domaćinstvu se mogu iznajmljivati:

• sobe
• apartmani
• kuće za odmor

Kapacitet je ograničen na najviše 10 soba odnosno 20 postelja.

Za ovaj oblik poslovanja podnosilac zahtjeva mora biti vlasnik objekta, a pružalac usluga ne može biti poslodavac niti koristiti rad osoba koje nisu članovi njegovog domaćinstva.

Upravo je zato važno prije registracije napraviti jasnu računicu: koliko smještajnih jedinica imate, koliko postelja nudite i želite li ostati u okviru modela domaćinstva ili planirate poslovanje većeg obima.

3. Gdje se podnosi zahtjev?

Zahtjev se podnosi nadležnoj gradskoj ili općinskoj službi prema mjestu gdje se objekat nalazi.

Drugim riječima, nije presudno gdje vlasnik živi, nego gdje se nalazi smještajni objekt.

Za vlasnika apartmana u Mostaru postupak se vodi pred nadležnim organom Grada Mostara. Za objekt na području druge općine ili grada postupak se vodi pred nadležnim lokalnim organom tog područja.

Uz zahtjev se prilaže dokumentacija kojom se dokazuje ispunjavanje propisanih uslova.

4. Koja dokumentacija je potrebna?

Tačan spisak dokumentacije zavisi od vrste objekta, oblika poslovanja i postupka koji se vodi, zbog čega konačan spisak treba preuzeti od nadležnog organa.

Među dokumentima se, zavisno od slučaja, traže dokazi o:

• identitetu i državljanstvu
• prebivalištu
• vlasništvu objekta
• upotrebnoj dozvoli
• zdravstvenim uslovima
• registraciji poslovnog subjekta
• poreznoj registraciji
• stručnoj osposobljenosti, kada je propisana
• pravu korištenja prostora, odnosno zakupu, kada je primjenjivo

Kod pravnih osoba dokumentacija uključuje i odgovarajuće dokaze o sudskoj i poreznoj registraciji te razvrstavanju prema djelatnosti.

Važno je ne pretpostavljati da je isti spisak potreban za svaki objekt. Nadležni organ određuje dokumentaciju koja se prilaže konkretnom zahtjevu.

5. Registracija firme nije isto što i dozvola za rad objekta

Ovo je jedna od najvažnijih stvari koju budući iznajmljivači trebaju znati.

Ako otvorite d.o.o. ili registrujete samostalnog ugostitelja, time još niste automatski dobili pravo da otvorite smještajni objekt i počnete primati goste.

Za objekte koji podliježu kategorizaciji potrebno je provesti postupak utvrđivanja vrste i kategorije objekta, a zatim pribaviti odobrenje za rad od nadležnog gradskog ili općinskog organa. Jednostavno rečeno:

registracija poslovnog subjekta ≠ kategorizacija objekta ≠ odobrenje za rad

To su različiti dijelovi postupka.

6. Što je kategorizacija objekta?

Kategorizacija određuje ispunjava li objekt propisane uslove za određenu vrstu i kategoriju. Kod smještajnih objekata to može značiti, između ostalog, ispunjavanje uslova koji se odnose na:

• prostor
• raspored i uređenje
• opremu
• sadržaje
• usluge
• sigurnost i druge propisane standarde

Zato nije dovoljno reći da je objekt „luksuzna vila“ zato što tako izgleda u oglasu. Pravna kategorija objekta utvrđuje se prema propisima.

7. Ko provodi kategorizaciju?

Nadležnost zavisi od vrste objekta i kategorije. Za određene smještajne objekte sa dvije i tri zvjezdice postupak provodi Ministarstvo trgovine, turizma i zaštite okoliša HNK, odnosno nadležni organ u skladu s vrstom objekta.

Za više kategorije, odnosno objekte sa četiri i pet zvjezdica za koje je to propisima određeno, nadležno je Federalno ministarstvo okoliša i turizma.

Kod objekata u domaćinstvu također je važno provjeriti nadležnost prema konkretnoj kategoriji. Zato se prije podnošenja zahtjeva treba utvrditi koji organ je nadležan baš za vaš objekt.

8. Dobra vijest za nove iznajmljivače: ukinuti su troškovi postupka kategorizacije

Od 30. aprila 2026. godine ugostitelji u HNK više ne plaćaju troškove samog postupka utvrđivanja vrste i kategorije objekta. To uključuje troškove koji su ranije bili povezani s izlaskom na teren i radom stručnih tijela.

Ipak, važno je napraviti razliku između troška postupka i administrativne takse. Ukinuti troškovi postupka ne znače da su ukinute sve administrativne obaveze i takse.

Drugim riječima, postupak je danas financijski jednostavniji nego ranije, ali registracija smještaja i dalje podrazumijeva određene administrativne obaveze.

9. Koliko traje postupak?

Vrijeme rješavanja zavisi od toga je li dokumentacija potpuna, koji se postupak vodi i koji je organ nadležan.

Kod kategorizacije Ministarstvo HNK trenutno navodi da se kompletni zahtjevi u praksi uglavnom rješavaju u roku od 15 do 20 dana, dok je zakonski rok 30 dana. Zato je jedna od najvažnijih stvari prije predaje zahtjeva provjeriti je li dokumentacija potpuna.

Nepotpuna dokumentacija može produžiti cijeli proces.

10. Što se događa nakon kategorizacije?

Kategorizacija nije kraj postupka. Za objekt je potrebno pribaviti i odobrenje za rad od nadležnog gradskog ili općinskog organa.

Posebno je važno zapamtiti: Rješenje o kategorizaciji ne zamjenjuje odobrenje za rad.

Tek nakon ispunjavanja svih propisanih uslova i pribavljanja potrebnih odobrenja objekt može zakonito poslovati kao smještajni objekt.

11. Što ako objekt zovete „vilom“?

Naziv koji koristite u oglasu nije isto što i službena vrsta objekta. Vlasnik može svoj objekt oglašavati kao „villa“, „luxury villa“, „holiday home“ ili drugim marketinškim nazivom, ali nadležni organ objekt razvrstava prema propisanoj vrsti.

Zato se prije početka postupka treba utvrditi je li konkretan objekt, prema svojim karakteristikama i načinu pružanja usluga, kuća za odmor, apartman ili druga propisana vrsta ugostiteljskog objekta. Ovo je posebno važno kod velikih kuća s bazenom koje se na platformama oglašavaju kao vile.

12. Što nakon registracije? Prijava gostiju je obavezna

Dobivanje rješenja ne znači da su završene sve obaveze. Svaki pružalac usluga smještaja mora voditi računa o prijavi i odjavi gostiju.

Prema važećim pravilima, gosti se prijavljuju i odjavljuju elektronskim putem kroz sistem Prijava.ba, u roku od 24 sata od dolaska odnosno odlaska.

Obaveza prijave odnosi se i na goste koji su oslobođeni plaćanja boravišne takse.

Gostu se izdaje potvrda o prijavi i odjavi boravka.

To znači da model „registrirao sam apartman, ali goste ne moram prijavljivati“ nije moguć.

13. Plaća li se boravišna taksa?

Da.

Način obračuna ovisi o tome kako je objekt registriran.

Pružaoci usluga u domaćinstvu boravišnu taksu plaćaju u godišnjem paušalnom iznosu prema registrovanom kapacitetu, dok se kod drugih pružalaca smještaja obračun vrši prema ostvarenim noćenjima, uz propisana oslobađanja i umanjenja.

Važno je naglasiti da plaćanje boravišne takse ne zamjenjuje prijavu gosta. Prijava gosta i plaćanje boravišne takse dvije su povezane, ali različite obaveze.

14. Što je s članarinom turističkoj zajednici?

Članarina turističkoj zajednici također predstavlja posebnu obavezu.

Način obračuna i prijave uređen je propisima koji uređuju turističke zajednice i članarinu.

Zato budući iznajmljivač, osim troškova registracije i uređenja objekta, treba u poslovni plan uključiti i redovne obaveze koje nastaju nakon početka rada.

15. Porezi, doprinosi i fiskalizacija

Porezne obaveze ne mogu se odrediti samo na osnovu toga što netko iznajmljuje apartman.

One ovise o obliku poslovanja, statusu pružatelja usluga i konkretnom načinu rada.

Zbog toga je za pitanja poreza, doprinosa i fiskalizacije potrebno provjeriti obaveze kod nadležne ispostave Porezne uprave FBiH.

Ako se planira poslovanje kroz d.o.o., samostalnog ugostitelja ili drugi oblik poslovanja, porezni tretman može biti različit.

16. A što je sa stranim gostima?

Ako objekt primaju strani državljani, postoje i obaveze koje proizlaze iz propisa o kretanju i boravku stranaca.

Zbog toga se pitanja vezana za prijavu stranih gostiju trebaju provjeriti kod nadležne organizacijske jedinice Službe za poslove sa strancima.

Ovo je posebno važno za objekte koji ostvaruju velik dio prometa kroz međunarodne platforme za rezervaciju.

17. Primjer: imate vilu s bazenom u Mostaru

Zamislimo da imate kuću s bazenom u okolici Mostara i želite je tijekom ljeta iznajmljivati turistima.

Prije nego što napravite oglas na Booking.com-u, trebate utvrditi:

1. Tko će pružati uslugu?
Vi kao fizička osoba u domaćinstvu, samostalni ugostitelj ili pravno lice?

2. Koja je službena vrsta objekta?
Nije dovoljno da je u oglasu nazovete vilom.

3. Ispunjava li objekt minimalne uslove?
Potrebno je provjeriti prostor, opremu, uređenje i druge propisane kriterije.

4. Koji organ je nadležan za kategorizaciju?
To ovisi o vrsti i kategoriji objekta.

5. Koju dokumentaciju trebate priložiti?
Vlasništvo, upotrebna dozvola i druga dokumentacija ovise o konkretnom postupku.

6. Nakon kategorizacije potrebno je pribaviti odobrenje za rad.

7. Nakon početka poslovanja potrebno je prijavljivati goste.

8. Potrebno je uredno rješavati boravišnu taksu, turističku članarinu i porezne obaveze.

Tek kada su ispunjene sve propisane obaveze, objekt može legalno poslovati.

18. Najčešće greške kod registracije smještaja

Jedna od najčešćih grešaka je mišljenje da je dovoljno otvoriti firmu i postaviti objekt na Booking.com.

Druga je pretpostavka da se objekt automatski smatra „vilom“ zato što ima bazen, veliki broj soba ili luksuzno uređenje.

Treća je miješanje kategorizacije i dozvole za rad.

Česta je i pogrešna pretpostavka da paušalno plaćanje boravišne takse znači da goste nije potrebno prijavljivati.

U praksi, najjednostavniji način da izbjegnete probleme jeste da prije početka oglašavanja provjerite kompletan postupak kod nadležnog gradskog ili općinskog organa.

Prije Bookinga prvo riješite registraciju

Pokretanje apartmana, kuće za odmor ili vile za turističko iznajmljivanje nije samo pitanje postavljanja fotografija na Booking.com ili Airbnb.

Prije prvog gosta potrebno je znati tko pruža uslugu, koja je službena vrsta objekta, koji se uslovi moraju ispuniti, tko provodi kategorizaciju i koje je odobrenje potrebno za rad.

Nakon toga slijede obaveze poput prijave gostiju, boravišne takse, turističke članarine, poreza i drugih propisanih evidencija.

Dobra vijest za nove pružaoce smještaja u HNK je da je od 30. aprila 2026. postupak utvrđivanja vrste i kategorije objekta administrativno rasterećen ukidanjem troškova samog postupka.

Ipak, svaki objekt je drugačiji. Zato je prije predaje zahtjeva najvažnije utvrditi koji oblik poslovanja odgovara vašoj situaciji i koji je konkretan postupak za objekt koji želite registrirati.

Propisi i obrasci dostupni su na službenoj stranici Ministarstva trgovine, turizma i zaštite okoliša HNK, dok se za konkretan postupak treba obratiti nadležnom gradskom ili općinskom organu prema lokaciji objekta.

Napomena: Ovaj tekst je informativnog karaktera i ne predstavlja pravni ili porezni savjet. Konkretna dokumentacija i obaveze mogu zavisiti od vrste, kategorije, kapaciteta i načina poslovanja objekta.

Property Management: šta je, kako funkcionše i isplati li se vlasnicima apartmana?