Blog

Ako iznajmljujete apartman, vjerovatno već znate koliko se tržište kratkoročnog najma promijenilo posljednjih godina.

Booking.com, Airbn b i drugi online kanali danas su sastavni dio prodaje smještaja. Gosti očekuju da mogu odmah vidjeti dostupnost, cijenu, fotografije, recenzije i uslove rezervacije, a vlasnici apartmana istovremeno moraju pratiti konkurenciju, potražnju, cijene i promjene na platformama.

Sada se mijenja još jedan važan dio tog sistema, a to je način na koji Google u Europi prikazuje rezultate pretrage turističkih usluga.

Zbog primjene EU Akta o digitalnim tržištima, Google u rezultatima pretraživanja smještaja sada više ističe platforme poput Booking.com-a, dok su organske poveznice prema vlasnicima smještaja potisnute u drugi plan. Time je osiguranje direktnih rezervacija postalo znatno teže, pa je posjedovanje prave prodajne strategije postalo ključno za opstanak.

Na prvi pogled, to možda djeluje kao promjena koja se tiče samo Googlea. Za vlasnike apartmana, međutim, ona otvara mnogo važnije pitanje:

Koliko je danas važno imati kontrolu nad načinom na koji se vaš smještaj prodaje i koliko ste zavisni od jednog prodajnog kanala?

Tržište se ne mijenja samo na Booking.com-u

Booking i Airbnb: Snaga Platformi u Promociji Vašeg Smještaja

Kada govorimo o rezervacijama apartmana, prirodno je prvo pomisliti na Booking.com i Airbnb. Oni već predstavljaju ključne kanale prodaje za veliki broj objekata.

Međutim, put gosta do rezervacije počinje mnogo ranije.

Prije nego što gost rezerviše apartman, on može pretraživati destinaciju, upoređivati različite objekte, provjeravati cijene i recenzije ili tražiti određene karakteristike poput parkinga, bazena, pogleda, lokacije ili broja kreveta. Zbog toga se borba za gosta ne odvija samo na samim platformama, ona se odvija kroz cijeli online prodajni proces. A što je više potencijalnih gostiju usmjereno prema velikim platformama i agregatorima, to je za pojedinačnog vlasnika teže samostalno kontrolisati gdje i kako će njegov apartman biti pronađen.

To ne znači da će Booking ili Airbnb izgubiti svoju važnost. Upravo suprotno: za mnoge objekte oni će i dalje biti najvažniji izvori rezervacija. Ali znači da je upravljanje tim kanalima postalo važnije nego ikad.

Problem nije imati proviziju. Problem je kada nemate strategiju.

Kako rade algoritmi na Booking.com i Airbnbu i kako ih pretvoriti u alat za veći profit?

OTA platforme imaju svoju cijenu, odnosno proviziju po rezervaciji. Istovremeno, one vlasniku nude nešto što je teško samostalno izgraditi: pristup ogromnom broju potencijalnih gostiju, međunarodnu vidljivost, sistem rezervacija, korisničke recenzije i infrastrukturu koja omogućava da gost napravi rezervaciju praktično odmah.

Zato pitanje ne treba biti: „Kako da izbjegnem svaku proviziju?“

Mnogo korisnije pitanje je: „Kako da iz svakog prodajnog kanala izvučem maksimum i pritom održim zdravu popunjenost i prihod?“

Tu dolazi do izražaja profesionalno upravljanje smještajem. Jer isti apartman može imati potpuno različit rezultat zavisno od toga kako je oglašen, po kojoj cijeni se prodaje, kada se cijena mijenja, kakve fotografije ima, kako je napisan oglas, koliko brzo se odgovara gostima i kako se upravlja dostupnošću.

Nije dovoljno samo biti na Bookingu

Kako izvući maksimum iz Booking.com-a i povećati broj rezervacija, bez snižavanja cijena?

Danas veliki broj apartmana može biti prisutan na Booking.comu i Airbnbu. To samo po sebi više nije konkurentska prednost. Prava razlika nastaje u tome kako se tim oglasom upravlja.

OTA kanali preuzimaju ulogu Googlea u pretraživanju smještaja

Cijena koja je bila dobra prošlog vikenda možda neće biti dobra sljedećeg.

Period visoke potražnje zahtijeva drugačiji pristup od perioda slabije potražnje.

Apartman koji ima odličnu lokaciju može ostati neiskorišten ako njegova prezentacija ne pokazuje tu prednost.

Dobar smještaj može imati slabiju prodaju ako fotografije, opis, naslov ili struktura oglasa ne odgovaraju onome što gosti traže.

A čak i kada rezervacije dolaze, nije uvijek dovoljno gledati samo broj noćenja. Važno je pratiti:

• Po kojoj prosječnoj cijeni se prodaju noći
• Kada se apartman puni
• Koliko dana ostaje prazno između rezervacija
• Koji kanal donosi najviše rezervacija
• Koji periodi imaju najveću potražnju
• Kako se cijena može prilagoditi tržištu
• Kakve su recenzije i reakcije gostiju

Upravo tu se završava priča o „samo oglašavanju apartmana“, a počinje ozbiljno upravljanje prihodom i distribucijom.

Šta se mijenja za vlasnika apartmana?

Za vlasnika koji sve vodi sam, ovakve promjene znače još jedno područje koje treba pratiti:

• Google se mijenja.
• Platforme mijenjaju algoritme.
• Konkurencija mijenja cijene.
• Potražnja se mijenja iz sedmice u sedmicu.
• Gosti mijenjaju navike.

A vlasnik istovremeno mora voditi računa o čišćenju, održavanju, dolascima, odlascima, komunikaciji i svim ostalim obavezama koje dolaze s izdavanjem apartmana. Što je više objekata u pitanju, to postaje teže sve to kvalitetno pratiti.

Zato profesionalno upravljanje smještajem više nije samo pitanje praktičnosti — ono postaje način da ostanete konkurentni bez toga da sami svakodnevno upravljate svakim dijelom procesa.

Kako Hit Booker pristupa ovom problemu?

Property Management: šta je, kako funkcionše i isplati li se vlasnicima apartmana?

U Hit Bookeru ne posmatramo apartman samo kao oglas na Booking.comu ili Airbnbu. Posmatramo ga kao kompletan proizvod koji treba pravilno pozicionirati, prezentovati, prodavati i kontinuirano pratiti.

Naš posao počinje mnogo prije nego što gost klikne na „Reserve“:

1. Optimizacija oglasa

Prvi korak je da potencijalni gost jasno vidi šta vaš objekat nudi. Lokacija, raspored prostorija, kapacitet, parking, sadržaji i posebne karakteristike moraju biti predstavljeni jasno i precizno. Cilj je da oglas savršeno odgovara onome što gost traži.

2. Upravljanje cijenama

Cijena nije fiksna kategorija. Ona treba pratiti potražnju, sezonu, događaje, period boravka i stanje na tržištu. Za vlasnika to znači da se ne mora pitati je li cijena koju je postavio prije nekoliko mjeseci i dalje odgovarajuća.

3. Upravljanje dostupnošću i rezervacijama

Što je više kanala aktivno, to je važnije pravilno upravljati kalendarima, rezervacijama i raspoloživošću. Jedna greška može značiti overbooking, nepotrebno prazan period ili propuštenu rezervaciju. Hit Booker preuzima svakodnevno praćenje ovog procesa.

4. Komunikacija s gostima

Brza i jasna komunikacija je dio korisničkog iskustva i direktno utiče na recenzije i zadovoljstvo gosta. Hit Booker upravlja komunikacijom s gostima kroz proces rezervacije i pripreme za dolazak, tako da vlasnik ne mora biti dostupan 24/7.

5. Distribucija kroz više kanala

Jedan od ključnih principa savremenog upravljanja smještajem jeste diversifikacija. Različiti kanali donose različite tipove gostiju i različite rezultate. Zadatak profesionalnog upravljanja je da se tim kanalima upravlja kao dijelovima jedne cjelovite strategije.

Šta vlasnik dobija kada prepusti upravljanje profesionalnom timu?

Prije svega – sistem.

Umjesto da sam prati Booking, Airbnb, cijene, kalendare, poruke, recenzije i tržište, vlasnik dobija tim koji se time bavi svakodnevno. To znači manje operativnog posla, ali i više strukture u načinu na koji se apartman prodaje.

Hit Booker trenutno upravlja velikim portfeljem smještaja i svakodnevno prati upravo ono što pojedinačnom vlasniku može biti teško pratiti samostalno. Naš posao nije obećati da će svaka noć biti popunjena, već aktivno upravljati svim elementima koji utiču na prodaju i prihod od smještaja.

A šta je sa direktnim rezervacijama?

Direktne rezervacije svakako mogu biti vrijedan dio prodajne strategije, ali nije potrebno birati između direktne prodaje i OTA platformi. Najvažnije je imati održiv miks kanala:

• Ako gost pronađe vaš apartman direktno – odlično.
• Ako ga pronađe putem Bookinga – i to je dio prodajne strategije.
• Ako drugi kanal dovede gosta u periodu kada bi apartman inače bio prazan – i to ima svoju vrijednost.

Poenta je da se cijeli sistem prodaje vodi tako da apartman ostvaruje što bolji rezultat u odnosu na tržišne uslove.

Promjene na tržištu ne možemo zaustaviti. Možemo biti spremni.

Google mijenja način prikazivanja rezultata. OTA platforme mijenjaju svoje algoritme i uslove. Gosti mijenjaju način na koji pretražuju i rezervišu. Konkurencija raste.

Za vlasnika apartmana to može značiti još više stvari koje mora pratiti, ali ne morate sve pratiti sami.

Hit Booker povezuje tehnologiju, distribuciju, upravljanje cijenama, komunikaciju s gostima i svakodnevno upravljanje smještajem u jedan sistem.

Vi ostajete vlasnik svog apartmana. Mi preuzimamo posao koji dolazi nakon toga.

Vaš apartman. Naš sistem. Veći prihodi.